“Eu não moraria aqui.” O que isso diz sobre um investimento imobiliário?

Durante a visita a um apartamento compacto, o investidor olha a cozinha, procura espaço para uma mesa maior e tenta imaginar onde colocaria suas coisas. A impressão vem rápido: “Eu não moraria aqui”.

Ele conhece o conforto de uma casa ampla, gosta de receber a família e precisa de espaço para os hábitos que construiu. Diante daquela planta, sente falta de quase tudo isso e conclui que será difícil encontrar alguém interessado em morar ali.

A cozinha é pequena. Essa observação é objetiva. A dificuldade de encontrar morador é outra afirmação, e a visita sozinha não a sustenta. Ela depende de quem poderia escolher aquele imóvel e de quais alternativas essa pessoa tem.

Nessa passagem, a preferência pessoal vira conclusão sobre o mercado, e o investidor não percebe.

A vida que conhecemos orienta o nosso olhar

Quando avaliamos um imóvel, levamos conosco a experiência dos lugares em que vivemos. Sabemos o que nos incomoda, quais confortos valorizamos e do que estamos dispostos a abrir mão. Essa experiência ajuda a perceber detalhes importantes, mas também pode nos levar a presumir que outras pessoas precisam das mesmas coisas.

Quem usa carro todos os dias pode considerar indispensável uma vaga de garagem. Alguém que trabalha perto e se desloca a pé talvez prefira empregar esse dinheiro em uma localização melhor.

Uma família que recebe filhos e netos pode estranhar a decisão de trocar uma casa por um apartamento menor. Para quem cuida sozinho de uma propriedade grande, reduzir espaço pode significar menos manutenção, menos despesas e mais liberdade para viajar.

Essas escolhas precisam ser compreendidas dentro da vida de quem as faz.

O gosto pessoal também interfere na direção oposta. Uma pessoa adora determinada praia, passa ali suas melhores férias e decide comprar um imóvel para alugar. O entusiasmo com o lugar pode levá-la a dar pouca atenção à procura fora da temporada, aos custos de conservação e à oferta de imóveis semelhantes.

Podemos descartar uma oportunidade porque ela não nos agrada e aceitar uma compra frágil porque gostamos demais dela.

O futuro morador está comparando outras possibilidades

Enquanto o investidor compara o apartamento compacto com sua própria casa, o possível inquilino pode estar comparando aquele espaço com um quarto em uma moradia compartilhada ou com um apartamento maior que exigiria mais tempo de deslocamento.

Para essa pessoa, a unidade menor pode oferecer privacidade e uma rotina mais simples. Há uma perda de espaço, mas também há ganhos que precisam entrar na avaliação.

Isso não significa que morar sozinho seja o mesmo que desejar morar em poucos metros quadrados. Uma pessoa pode viver sozinha, trabalhar em casa, receber os filhos e precisar de ambientes separados. O número de moradores explica apenas uma parte da necessidade.

O mesmo raciocínio vale para outros imóveis. Uma família pode escolher um apartamento usado porque consegue comprar uma área maior perto da escola. Outra aceita morar mais longe para ter um quintal. Um casal prefere permanecer em uma região conhecida, mesmo pagando mais por um imóvel menor.

O que cada um escolhe depende da relação entre suas prioridades, seu orçamento e as opções disponíveis.

Que necessidade esse imóvel atende, e por que alguém o escolheria entre as alternativas que consegue pagar?

Essa pergunta ajuda a examinar o valor de uma localização, de uma planta e até de características que, à primeira vista, parecem pouco atraentes.

Quando o projeto compreende o público

Uma incorporadora que realiza um bom estudo de mercado procura entender essas escolhas antes de definir o empreendimento. Investiga quem poderia morar naquela região, quanto esse público pode pagar, como vive e quais opções já encontra.

Quando o trabalho é bem feito, suas conclusões aparecem no projeto: na distribuição dos ambientes, no espaço para armazenamento, nas vagas, nos serviços e no custo previsto de condomínio.

Um apartamento compacto pode ser resultado dessa leitura. Também pode ter uma planta pouco funcional ou um custo mensal incompatível com o público pretendido. A metragem, isoladamente, permite concluir muito pouco sobre sua adequação.

Por isso, o estudo da incorporadora merece ser conhecido e examinado. O investidor precisa entender a relação entre o público apresentado e as decisões tomadas no projeto.

Se a proposta é atender estudantes, por exemplo, interessa saber quais estudantes, com qual orçamento e quais alternativas de moradia. A proximidade de uma universidade é uma informação relevante, mas ainda deixa essas questões em aberto.

Também é preciso observar a concorrência. Um público pode ter interesse naquele tipo de imóvel e encontrar muitas unidades semelhantes disponíveis. Nesse caso, preço, conservação, funcionalidade e condições de contratação ganham peso na escolha.

UCompreender o futuro morador melhora a análise da procura. A decisão de investimento exige, além disso, avaliar o preço de aquisição, os custos de manter o imóvel e as condições de uma futura saída.

Um imóvel pode atender muito bem ao seu público e estar caro para quem pretende investir.

O aluguel que o proprietário gostaria de receber precisa encontrar alguém disposto e capaz de pagá-lo. A valorização esperada precisa encontrar, no futuro, um comprador que reconheça aquele valor. E as duas possibilidades devem ser examinadas considerando as alternativas que essas pessoas terão.

Nos artigos anteriores, tratamos da função que um imóvel exerce dentro do patrimônio. Essa análise se completa quando compreendemos também a função que ele pode exercer na vida de quem vai ocupá-lo.

Ao terminar uma visita, o investidor pode continuar pensando: “Eu não moraria aqui”. Sua preferência é válida. Mas o que permite avançar na decisão é conseguir explicar quem moraria, por quais razões e a que custo.