O custo invisível de trocar de imóvel

Toda decisão patrimonial tem um custo.

Mas poucas custam tanto quanto trocar um imóvel.

Além do próprio valor do bem, entram na conta corretagem, ITBI, escritura, registro, impostos, mudança, reformas, financiamento e uma série de despesas que fazem parte da operação.

Dependendo do caso, apenas reposicionar o patrimônio pode consumir uma parcela significativa do valor movimentado.

Isso nos leva a uma pergunta que raramente aparece nas conversas sobre compra e venda de imóveis:

Como saber se uma decisão imobiliária realmente melhora um patrimônio?

A resposta mais comum seria olhar para a valorização do imóvel, para sua localização, para a renda que pode gerar ou para o preço pago.

São critérios importantes.

Mas eles avaliam o imóvel.

Não necessariamente a decisão.

Talvez estejamos medindo patrimônio pela régua errada.

Conheço pessoas que compraram vários imóveis ao longo da vida e, ainda assim, construíram patrimônios difíceis de administrar, concentrados em uma única região, pouco líquidos e incapazes de acompanhar as mudanças da família.

Também conheço famílias que venderam imóveis, reduziram a quantidade de bens e terminaram com um patrimônio muito mais equilibrado, eficiente e preparado para o futuro.

Em ambos os casos houve movimentação patrimonial.

Mas os resultados foram completamente diferentes.

Isso acontece porque costumamos medir apenas uma dimensão do patrimônio: seu crescimento. Existe outra dimensão que raramente recebe atenção. O seu desenvolvimento.

Crescimento e desenvolvimento não são a mesma coisa

Quando falamos em crescimento patrimonial, normalmente pensamos em indicadores fáceis de medir.

Mais patrimônio líquido.

Mais imóveis.

Mais renda.

Mais ativos.

São medidas quantitativas.

Elas respondem à pergunta:

Quanto o patrimônio aumentou?

Mas existe outra pergunta, menos frequente e talvez mais importante:

O patrimônio ficou melhor?

“Desenvolvimento patrimonial não significa simplesmente acumular ativos. Significa construir um patrimônio mais coerente, mais equilibrado, mais adaptável às mudanças da vida e mais capaz de cumprir sua finalidade.”

Perceba que crescimento e desenvolvimento não são opostos.

São dimensões diferentes.

E uma decisão patrimonial pode produzir combinações bastante distintas entre elas.

Um modelo para pensar decisões patrimoniais

Passei a considerar essas decisões em dois eixos.

O primeiro mede crescimento.

O segundo mede desenvolvimento.

Isso gera quatro possibilidades.

1 - Expansão estratégica

O patrimônio cresce e também melhora sua estrutura.

A nova aquisição reduz riscos, aumenta a eficiência, melhora a distribuição dos ativos ou aproxima a família dos seus objetivos.

É o cenário ideal.

2 - Expansão desordenada

O patrimônio cresce, mas perde qualidade.

Compra-se um terreno porque estava barato.

Depois uma sala comercial porque surgiu uma oportunidade.

Mais tarde um apartamento porque parecia um bom negócio.

Nenhuma compra foi necessariamente ruim.

Mas, juntas, elas podem formar um patrimônio concentrado, pouco líquido, difícil de administrar e dependente de um único mercado.

Há crescimento.

Mas será que houve desenvolvimento?

3 - Reestruturação patrimonial

Talvez seja o quadrante menos intuitivo.

Imagine uma família que vende dois imóveis para adquirir apenas um.

Ou troca um imóvel de baixa liquidez por outro mais compatível com seu momento de vida.

Ou simplifica a sucessão.

Ou reduz custos permanentes.

O patrimônio pode permanecer praticamente do mesmo tamanho.

Ainda assim, tornou-se melhor estruturado.

Nesse caso houve desenvolvimento, mesmo sem crescimento relevante.

4 - Estagnação

O patrimônio permanece praticamente igual.

Mas também não melhora sua organização, sua eficiência ou sua capacidade de adaptação.

Nem cresce.

Nem se desenvolve.

Isso muda a forma de avaliar um imóvel

Tradicionalmente perguntamos:

• Vai valorizar?

• A localização é boa?

• O acabamento é superior?

• O preço está abaixo do mercado?

Essas perguntas continuam sendo importantes.

Mas elas avaliam apenas o ativo.

E esquecemos da pergunta anterior.

Que função este imóvel exercerá dentro do patrimônio?

Ele reduz riscos ou aumenta a concentração?

Vai diminuir o custo fixo?

Melhora a liquidez?

Atende ao momento da família?

Facilita uma futura sucessão?

Contribui para a geração de renda?

Permite maior flexibilidade para mudanças futuras?

Um mesmo imóvel pode representar um excelente desenvolvimento patrimonial para uma família e um retrocesso para outra.

O imóvel não mudou.

O patrimônio ao qual ele pertence, sim.

Cinco perguntas antes de movimentar um patrimônio

Antes de comprar ou vender um imóvel, talvez valha a pena responder a algumas perguntas.

1. Esta decisão faz meu patrimônio crescer ou apenas mudar de forma?

2. Ela melhora sua estrutura ou apenas aumenta seu tamanho?

3. Ela reduz riscos ou cria novas concentrações?

4. Ela amplia minha capacidade de adaptação para os próximos anos?

5. Se eu estivesse reconstruindo meu patrimônio do zero hoje, faria essa mesma escolha?

Nenhuma delas pode ser respondida apenas olhando para o imóvel.

Todas exigem olhar para o conjunto.

O verdadeiro custo invisível

Talvez o maior custo de trocar um imóvel não esteja na corretagem, nos impostos ou nos emolumentos.

Esses custos são conhecidos e podem ser calculados.

O custo verdadeiramente invisível aparece quando utilizamos uma das operações patrimoniais mais caras da vida para produzir apenas crescimento, sem desenvolvimento.

Porque um patrimônio maior nem sempre é um patrimônio melhor.

Ao longo da vida, talvez o objetivo não seja apenas acumular ativos.

"Mas construir um patrimônio capaz de acompanhar as mudanças da família, proteger suas escolhas e sustentar seus projetos com o menor atrito possível."